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2007年2月11日 (日曜日)

不動産投資のメリット!

不動産投資を行うときに色んな利点があります、

『不動産投資』=『怖い』とお思いの方、参考までいくつかポイントを

挙げてみました。

現在の不動産投資はインカムゲイン(利子や配当の収入)

を中心に考えるように変わりました。

利回り計算で収益不動産を算定し、収益物件還元法を

用いて不動産売却金額を決定していきます。

以前のようなキャピタルゲイン(物件値上がりの利益)を

含む計算ではないので、利回りが最低7~10%くらいの

売却物件が多いです。

この利回りを株式投資なんかと比べると

これだけ高利回り商品作るのは、不可能でしょう

更に不動産の場合、銀行から借入が出来る点が大きいです。

「株式投資するから貸付して下さい」っていっても、

銀行は全く相手にしてくれません!

仮に物件価格5000万円・利回り10%の物件を購入して

家賃収入が年間500万入る計算だとします。

「100万の投資で年間500万の収入」と単純に考えられます。

実際には税金・修繕・空室リスク等もありますが

それを差し引いてもかなり有利な投資方法だと思います。

私が不動産営業を始めた頃(15年前)は不動産投資利回り

といえば2~3%が当たり前でした、

当時は銀行金利が5~6%の時代なので

インカムゲインではなくキャピタルゲイン狙いの

投資家ばかりでした。

また、このころせっせと不動産投資をしていた人たちは

「税金対策」目的で購入していた人たちがほとんどでした。

※購入物件以外の収入を付け替える

今では全く考えられない投資スタンスです。

◎これから不動産投資を始めたいとお思いの方

まずはメールを下さい。

任意売却物件(競売前物件)や破産物件の情報なども

よく入ってきますよ。

さいたま市 不動産

2007年2月 4日 (日曜日)

アパート・マンション経営の必要経費!

そろそろ確定申告のシーズンを迎えます。

自身、アパート・マンションの賃貸投資経営を行ってますので、経営の際、とっても大切になる『必要経費』についてわかり易く説明しておきます。

◎租税公課

固定資産税・都市計画税(所得税、住民税、は必要経費になりません)

◎損害保険

建物にかけた火災保険料等(掛け金の当年分だけ必要経費)

◎支払い給料・管理費

経営の為に支払った人件費等の費用

◎減価償却費

建物・設備の取得・大規模修繕費を毎年『定率法』にて償却。

◎支払い顧問料

税理士・会計事務所などへ支払う顧問料・決算料です。

◎借入の金利

建築費用のローンの利息分。

◎清掃費

掃除を業者やシルバーセンターなどに依頼している場合の経費。

◎水道光熱費

共用廊下や通路の光熱費です。

◎その他経費

消耗品・通信費等、賃貸経営に必要な費用(お中元・お歳暮なども)

※一番やっかいなのは必要経費となる『修繕費』とみなされるか
 『資産計上』されて減価償却での計算になるかです。
 年度で利益がでても、『外装補修費なんかで100万使う』
 と資産計上扱いになり、減価償却計算になりますので、
 注意が必要ですよ。

2006年6月16日 (金曜日)

賃貸管理士講習・試験です。

2日間に渡って『賃貸管理士』の資格講習に行ってきました。

賃貸管理の分野は法律の範囲から外れているため、各社独自の

スタンスで仕事をしてます。

いままでの付随サービス的な要素の仕事から

専門業としての知識を各社に身に着けてもらう意味合いで

このような制度が出来上がったんだと思います。

講習内容は「管理知識」「建築」「税制」「証券化」まで幅広くあります。

不動産会社勤務の管理担当のスタッフは

ぜひ受講してみて下さい。お客様へのサービス向上にかなり

勉強になりますよ。

2006年5月 7日 (日曜日)

競売物件入札ノウハウ 

不動産競売物件の入札が盛んになってます。

最近では1物件に100件位の入札が入るものまであります。
実際に競売開始になるまでに時間がかかりますが、それまでの期間は配当要求といわれる、債権者向けの公告を裁判所が行ってます。
土地面積・建物面積・築年数など概要程度は分かります。

競売開始前の情報を知る方法としては結構使えますので、興味ある方は裁判所に足を運んでみてはどうですか?

もうひとつ使える情報として競売3点セット(かなり細かい詳細)を無料でダウンロードできるサイト、『BIT』があります。さいたま地裁も使えるようになり便利です。