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2013年5月19日 (日曜日)

金利上昇局面ではどう対応すれば良いか?

■いよいよ金利上昇?住宅ローンはどうなる?

住宅ローンを借りている方からご質問を多くいただくようになりました。
やはり心配なのは金利の上昇ですよね。

<アベノミクス効果、不動産市場にマネー流入の兆し 住宅ローン金利は上昇?> 
(2013年2月4日付  産経新聞)
『日銀による物価目標2%の導入で、消費者の住宅ローン金利動向に対する関心が高まっている。物価上昇に伴い金利が上昇すれば支払額が膨らむ可能性があるためだ。先行きの金利上昇を見越した住宅購入やローン借り換えに踏み切るケースの増加も予想される。住宅は人生最大の買い物なだけに、アベノミクスの影響を見極めようとする動きは今後も強まりそうだ。』

住宅ローン金利には、日銀の政策金利に連動する「変動金利」と10年物国債金利などを参考に決まる「固定金利」があります。
アベノミクス効果で円安株高になり、お金が動き出しています。資金が国債などの債券市場から株式市場や不動産市場にシフトし始めました。国債価格の下落は長期金利の上昇を意味していますから、国債に連動している固定金利はじわじわと上昇傾向になるだろうと見込まれています。
一方、変動金利については、日銀は物価上昇が2%を達成するため金融緩和政策を続けるという方針ですからすぐの上昇はないとは思います。でもいずれ上昇する可能性はもちろんありますよね。

これから借りる人にとっては、変動と固定のそれぞれのメリット・デメリットを理解して、タイミングを見計らって決めてもらえればよいと思いますが、問題はすでに借りている人ですね。
ここ数年、金利はずっと下落~低位安定傾向でした。固定金利の人は、借り換えて金利下落メリットを享受できました。変動金利の人は何もしなくても負担が減っていました。
さて、これからは上昇傾向に向かいそうです。固定金利の人はまさに将来の金利上昇に備えて固定しているのですから、今の低い金利で上昇リスクを回避できます。
問題は変動金利のみなさんです。変動金利の人は金利上昇局面においてどうしたらいいのでしょうか?

■上昇局面で変動から固定への借り換えは?
変動金利を借りている人に対して、「金利が上がり始めたな、と思ったら早めに固定に切り替えること!」というアドバイスがよくあります。
確かに理屈ではその通りです。しかしこれを実際に行うことができる人はほとんどいないと思います。
金利水準は通常、固定金利の方が変動金利より高くなります。変動金利が上がってきたな、と思った時には、すでにその時の固定金利も上がっています。変動から固定への借り換えは今より高い金利にすることですから、今より返済額が増えてしまいます。今より負担が増える意思決定はなかなかできるものではありません。
この先、絶対に!確実に!今の固定金利より、変動金利が上回っていくという確信があればやるのでしょうが、金利動向がいつどうなるかなんてことは誰にもわかりません。
だから現実には上昇局面において変動から固定に切り替える意思決定ができる人はほとんどいないのです。

■変動金利の金利上昇対策は?
ではどうすればよいのでしょうか?
変動金利のリスクは、金利が上昇した時に支払い負担が増加することです。変動金利は半年ごとに金利が見直されます。注意すべき点は金利が急上昇しても毎月の返済額はすぐには変わらないことです。返済額の見直しは5年に一回が一般的で、さらに、急激に返済額負担が増えないように返済額の増加は1.25倍までとなっています。
これは家計にやさしい措置なのですが、実は落とし穴なのです。金利が上昇してもそれほど返済額が増えないと、金利が上昇していることに気付かないのです。気付いていたとしても返済額が増えないから「まぁいいか」、なんて思っていると大変なことになります。金利が上がると支払額は増えなかったとしても支払額に占める利息の割合は増えています。つまり、借入元本の返済スピードがどんどん遅くなっていくわけです。結局そのツケは最後に回ってくることになります。
これが変動金利の一番怖いところですね。

では対策です。
金利が上昇しても固定への借り換えが難しい現実がある中、変動の人はそのまま変動でいく人がほとんどです。そういう方は将来金利が上昇して負担が増えた時のことを見越して貯蓄をしておきましょう。そしていよいよ本格的に金利が上昇してきたら繰り上げ返済をしましょう。
繰り上げ返済には返済額軽減型と期間短縮型がありますが、どちらでも結構です。
元本が減りにくくなるのが変動金利の怖さですから、繰り上げ返済で借入元本を一気に減らしておけばよいのです。金利がいくら上昇しても借入残高が少なければ影響はそれほどありませんから。
そもそも変動金利は「金利が低いうちに元本を早く減らす。」ということを狙う人向けです。
一方、固定金利は「長期にわたってゆっくり元本を減らす。」ということを考える人向けといえます。
ですから本来、変動金利を選んでよい人は余裕のある人なのです。
もしあなたが、「今の返済額がギリギリです。今の変動金利水準であれば支払えるけど上がったら厳しい・・・」という状態なら、今すぐに家計を見直す必要があります。こういう状況ではこの先金利が上昇した場合に対応策を取ることができません。
大至急支出を見直しましょう。

2011年11月22日 (火曜日)

個人破産は激減している

■個人破産は激減している

金融円滑化法は住宅ローンなど個人向け融資についても適用されています。
各銀行のこの2年間の金融円滑化法への対応実績はそれぞれのホームページで公開されています。それを見ますと、平均しておよそ90%の人が返済条件を変更されています。ローン返済が厳しくなった人が銀行に相談に行くと、なんと9割方の人が返済条件を見直してもらえているのです。
これはとても大きな変化です。
かつては銀行にローン返済条件変更の相談に行っても相談にも乗ってもらえない、ほぼ門前払いが普通でした。突然の会社の倒産や解雇、不景気による給与削減などで住宅ローン返済が厳しくなった人は返済条件を見直してもらえないので、最後は自己破産して自宅は競売、という事態が避けられませんでした。ただここ数年、金融円滑化法の影響もあり、銀行が返済条件の見直しに応じるようになったことで住宅ローン破産者は激減しています。
裁判所の司法統計によりますと、個人の破産者は平成15年の25万人をピークに年々減り続け、平成22年には12万人と約半減しています。

企業の場合は、銀行が融資条件を緩和しても再建できるかどうかはわかりません。事業が時代の変化に合わなくなっていたり、放漫経営など経営力そのものに問題があるケースなどはむしろ時間が経つほど状況が悪化するケースすらあります。再建できない企業の破たん処理を進めることはやむを得ません。従業員も再建見込みのない会社で安い報酬で働くより、早めに転職した方が幸せかもしれません。

でも個人の場合は法人と同じではありません。ギャンブルや過剰消費が原因の多重債務者の方はやむを得ないかもしれませんが、
住宅ローンの破たんは出来る限り避けた方が社会的にも良いと思います。

■住宅ローン破産にいたる3つのケースとは?

住宅ローンで返済が厳しくなるのは主に次の3つのパターンが考えられます。
1)金利の変動で返済額が急激に上昇したために、今まで通り払えなくなった場合
2)労働環境の変化で収入が減ったために、今まで通り払えなくなった場合
3)そもそも初めから無理な金額のローンを組んでいた場合

1)のケースは、低金利がずっと続いている現在はあまりこのパターンはありませんが、変動金利の上昇リスクを甘くみていたケースなど事前の想定が甘いのが原因です。
金利が上昇した時に備えて貯蓄をしておくなどの準備をしておくべきでした。でも本人の収入はあるのですから、返済期間を少し延ばして正しい返済パターンに変えてあげれば十分返済は続けられます。

2)のケースが最近多いパターンです。
これは本人には原因がないので気の毒ですね。真面目に働いていたのに急に会社が倒産したり、リストラされたり・・・。これは予測できません。でも新しい給与水準や再就職先での給与体系に合わせて返済条件を見直せば本人に働く意思がある限り、これも十分返済は続けられます。

3)のケースは貸し手側のモラルの問題だと思います。
ローン破産は借りる側の責任もありますが、「住宅ローンが初めての大きな借金」という方がほとんどなのですから、プロである銀行や住宅会社がモラルを持って適切なローンの組み方、返し方をお客様に説明してあげれば防げる問題です。売上を増やすために、適正予算を超える物件を勧めたり、買える資力がないお客様にまで無理に買わせたりするような業者は規制すればよいだけです。

■住宅ローン破産をなくすには?

法人と個人は違います。
法人は時代に合わなくなった事業を継続していく社会的意味はありません。でも個人の暮らしは続きます。何があろうと寿命ある限り生活しなければいけません。住宅ローンは家族の大切な家にかかるコストです。生活を維持するために何かがあったとしても家族一丸となって返済をします。
だからもともと住宅ローンは企業向け融資に比べて破たん確率は10分の1程度です。銀行にとっても個人向けローンはできれば破たんさせない方がいいはずです。個人住宅を競売にかけたところで回収できる額など知れています。それより多少返済期間が延びたとしても返済を続けて完済してくれる方が良いのです。

住宅ローン破産はなくせます。
まず、銀行の個人向け住宅ローンの不良債権の引当基準を変更して銀行が住宅ローンの返済条件を緩和しやすくしたらいいと思います。これは金融円滑化法の下でこの2年間実施できていたのでできるはずです。また、初めに無理なローンを組ませないように、また変動金利のリスクをきちんと説明するように業者に統制をかければよいと思います。今、「住宅ローンアドバイザー」という資格がありますが、これを免許制にするのも良いでしょう。

このようにして住宅ローンに対する不安を減らし、安心して家が買える環境を作れば家を買う人はもっともっと増えると思います。住宅ローン減税など税金を使わずとも住宅は売れるようになるのではないかと思います。
住宅ローン破産のない国ってよくないですか?

2010年9月28日 (火曜日)

フラット35Sの金利引下げ幅拡大の適用期間を延長

フラット35Sの金利引下げ幅拡大の適用期間を延長します。
                  2010年9月27日現在

「フラット35S(優良住宅取得支援制度)については、
平成22年2月15日より資金をお受け取りになる方から、
当初10年間の金利引下げ幅を年率0.3%から1.0%に拡大しておりますが、
平成22年9月10日に政府において閣議決定された
「新成長戦略実現に向けた3段構えの経済対策」に基づき、
金利引下げ幅拡大の適用期間を延長します。

(従 前) 平成22年12月30日借入申込受理分まで
            ↓
(延長後) 平成23年12月30日借入申込受理分まで

※【フラット35】S(優良住宅取得支援制度)には、募集金額があり、
募集金額に達する見込みとなった場合は、受付を終了させていただきます。
受付終了日は、終了する約3週間前に、ホームページでお知らせします。

独立行政法人 住宅金融支援機構
ホームページ記事2010年9月28日

1年間延長に決定しましたね。住宅業界には朗報です。
最近は優遇金利拡大でフラット35Sを利用するお客様が増えています。

ただ※の通り、募集金額の上限がありますので、
申込予定の方はお早めに!!

2010年9月26日 (日曜日)

法人の融資審査と信用格付けの上げ方。

法人の融資審査と信用格付けの上げ方。

★一番大事なことはバランスシートを崩さない事

 ⇒借入タイミングです。決算期には借入を残さないのがベスト。
 ⇒借りたら借りっぱなしはしない。とにかく返しちゃいましょう。
 ⇒資金使途を良く見てますので決算上で説明しやすく分かりやすくがポイントです。

★貸銀行は借手企業の情報を全て知りたがります。 

 ⇒見せない部分は不良資産・不良在庫・未収売掛金と思われます。
  とにかくオープンが鉄則です。

★銀行が知りたい「人」「物」「金」とは

 「人」=「社長」について
 ⇒社長個人が会社の財務内容を説明できる。
 ⇒夢・ロマンがたっぷりあり熱く語ってくれる。
 ⇒社長自身が謙虚である。
 ⇒上手な息抜き趣味を持ってる。
 ⇒コンポライアンス感覚がキチンとしている。
 ⇒「パワハラ」「セクハラ」が無いか?

 「物」について
 ⇒取り扱ってる商品に市場性があるのか?
 ⇒店舗内の清掃状況、整理整頓能力。
 
 「金」について
 ⇒決算書だけで判断できない部分を、実態バランスシートに
  移し替えします。売上水増し等の粉飾決算はもう論外です。

★決算書で良く見ているポイント

 「投資勘定」
  ⇒株などの投資はできるだけやらない。株の含み損は更にNG。
  ⇒海外現地法人がある会社もNG。
 ⇒グループ会社・小会社の赤字は連結計算しています。
 
 「長・短期貸付」
  ⇒会社から社長への個人貸付はダメ!
  社長宅を買うから会社からの貸し付けで家を買ったなどなど。
 ⇒逆はOK。社長が一生懸命会社へ資金をつぎ込む姿勢が見える。

 「損益分岐点」
 ⇒変動費・固定費の削減努力です。
  ゴルフと同じで100を切ればいい感覚。
 
 「実質自己資本比率」
 ⇒これが一番大事かもしれません。
   とにかく内部留保金を上げる努力をしましょう。

★信用格付けはどうやって上げるか?

 ⇒売上よりも利益を見ています。キチンと納税しましょう。
 ⇒月次試算表を必ず作って損益分岐点の確認をしましょう。
 ⇒借入金はとにかく返しましょう。期末の1日だけでもいいですから。

※余談ですが「リスケ」について

 ⇒「利息を助ける」から来てるかと思ったら「リーススケジュール」の略でした。
 ⇒借入があり苦しい時はやはり使った方がいいと思います。   
 ⇒ただし、「リスケ」を使うと信用格付けは落ちます。

まともな経営感覚さえ持っていれば信用格付けは上がります。
社員や会社関係者の幸せの為にも、信用力をきちんと付けていきましょう。

また、メインバンクはキチンと作っておいた方が良いでしょう。
金利差だけでコロコロ変えると目先のお金だけで動くタイプだと
烙印を押されてしまいます。

↓前にも書きましたが銀行は6段階コンピューターでスコアリングしています。
http://housewell.cocolog-nifty.com/blog/2007/01/post_860d.html

とにかくオープンが鉄則です。
決算書が出来上がった段階で、自ら長財務内容を説明しに来てくれる社長は
銀行は大好きだそうです。
 

2009年8月30日 (日曜日)

住宅ローン控除のシミュレーション

あまりの忙しさに更新が遅れてしまってます。すいません・・・
おもしろい便利サイト見つけたのでご紹介です。

住宅ローンを利用して家を購入した人に対し、
年末のローン残高の一定割合を所得税から控除する「住宅ローン減税」。
減税パターンは2つ、「一般住宅」と「長期優良住宅」があり、

一般住宅の場合は、控除率がローン残高の1%、控除期間は10年で、
最大500万円が控除されます。

一方の長期優良住宅は、国が定めた耐震性や耐久性などいくつかの基準を
満たしている住まいで、控除率が1.2%にアップし(平成23年入居まで)、
最大控除額が600万円になります。

年収や家族構成、住宅ローンの予定額や返済年数などを入力すると、
控除額や月々の返済額などが一覧できます。

http://www.yomiuri.co.jp/adv/genzei/simulator.htm

すごく便利なサイトで住宅ローン控除のシミュレーションと
住宅ローン返済予定表まで作れます。

2008年8月 2日 (土曜日)

個人事業税って!!

そろそろ個人事業税の納付書が届く時期です。

不動産賃貸業をしてるオーナーさんを対象に

課税基準をできるだけ簡単に解説します。

◎以下の基準を超える規模の貸付を行ってる

方が「不動産貸付業認定基準」に該当し

税務署から勝手に納付書が送られてきます。

①一戸建ては10戸以上の貸付

②アパマンは10室以上の貸付

③貸付総面積400㎡以上

かつ貸付総収入800万円以上

◎収める金額

不動産貸付業は第1種事業に該当し

税率は5%です。

<例>

不動産収入1000万あります

経費・減価償却等引いた金額、

いわゆる確定申告書の

「事業所得等の金額」が500万になりました。

1000万-500万=500万円

が課税所得金額のケースでは?

500万円-290万円(事業主控除/年)=210万円

210万円×5%=105,000円(税額/年)

となります。

これを年2回に分けて払うかまとめて1回で払うか

または口座振替で払うかどうするか?と封書で

送られてきます。

いつも思うんですが「納付」は税務署が計算して

送ってくるのに「還付」についてはこちらが

申告しないと戻ってきません!

税金の知識は仕込めば仕込むだけ得する

ケースが多いのでオーナーの皆様、

税理士任せでなく自身でも調べましょう!!

2008年6月 5日 (木曜日)

使おう「住宅の買い替えによる損失の繰り越し控除」

不動産売却で気になるのが税金ですね。

特に買換えなんかで売却損が出てしまうケースが多いと思いますが、「住宅の買い替えによる損失の繰り越し控除」を使いましょう。
これは、買った物件の住宅ローン控除と重複も可能で、特に所得税が高いとお感じの方には効果絶大です。

(ex.)
Aさんは、平成20年に12年住んでいた住宅をローンを利用して買い換えましたが、結局3600万円の売却損がでました、Aさんの年収は900万円とします。

H20年 900万-3600万=△2700万(控除額)で税額0円
H21年 900万-2700万=△1800万(控除額)で税額0円
H22年 900万-1800万=△900万(控除額)で税額0円
H23年 900万-900万=0万円で税額0円

※この特例が受けれない条件は、その年以前3年以内に不動産売却で利益を得て特例を受けている人に限ります。

この特例も申告しないと使えないので、頭の片隅にでも入れておいて頂ければと思います。

詳細はハウスウェルまでお問い合わせください。国税庁HPでも確認できます。

不動産 売却 センチュリー21ハウスウェル【天池 健二】

2007年5月 6日 (日曜日)

耐震改修減税

昭和56年以前に建設された住宅の耐震改修工事で、

所得税や固定資産税の減税が受けられる場合があります。

●所得税●

平成20年12月31日までに、一定の区域内(埼玉県の場合、さいたま市・

熊谷市・川口市・狭山市・羽生市・草加市・越谷市・戸田市・朝霞市・志木市・

北本市・坂戸市・幸手市・宮代町・杉戸町)において行われた

耐震改修工事費の10%相当額(上限20万円)を所得税から控除できます。

●固定資産税●

工事費30万円以上の耐震改修工事を行った場合、当該住宅の120㎡に

相当する部分まで、固定資産税を下記の通り減額できます。

①平成18年~21年に工事を行うと:3年間二分の一に減額

②平成22年~24年に工事を行うと:2年間二分の一に減額

③平成25年~27年に工事を行うと:1年間二分の一に減額

※19年度の事業内容に変更がある場合がありますので

詳しくは各市町村の担当窓口でご確認下さい。

センチュリー21ハウスウェル

2007年4月 7日 (土曜日)

住宅ローンの繰り上げ返済ノウハウ!!

不動産を購入される方の殆どが「住宅ローン」を使います。

住宅ローンを組むのは不動産購入と同じくらいよく考えなければなりません。

そこで今回はよくご質問いただく「繰り上げ返済」について具体的な、

軽減例をなるべくわかりやすく解説します。

例1

3000万円借入 35年返済 金利2% 元利均等払い

毎月返済額99,378円 ボーナス返済0円 

を2007年4月にスタートするとします。

これを2009年4月に約104万円繰上します。

期間短縮型(返済期間を短くするタイプ)

答え→→ 20回分短縮、利息軽減額94万円

これはかなりお得ですよ。

なぜなら繰上返済分は利息でなく元金のみに充当されます。

100万返して194万円減るなら、下手な金融商品を買うより

利回りがいいと思います。

もう一つの繰上返済タイプ「返済額軽減型」では

毎月の返済額が 95,927円(-3,451円)と減りますが

利息の軽減額は約36万円です。

繰上返済では圧倒的に「期間短縮型」の方がお得です。

尚、繰上返済手数料が銀行によって必要になりますが

返済のタイミングによって手数料金額が変わる場合が有りますので

借入先の金融機関にお問い合わせ下さい。

当社では金融庁認定資格「住宅ローンアドバイザー」や

ファイナンシャルプランナー」もいますのでどんどんご相談下さい。

提携ローンの優遇金利等もご紹介出来ます。

埼玉 不動産 センチュリー21 ハウスウェル

2007年1月30日 (火曜日)

経営者様必見!!銀行さんとの上手なお付き合いの仕方です。

銀行さんとの上手なお付き合いの仕方です。

当社顧問税理士の談です。参考になる方は見てください!

最近の銀行の傾向

1. 損益計算書より貸借対照表を重視してきています。

2. 貸借対照表の中でも不良債権、ゴルフ会員権、子会社株式、貸付金、
  仮受金仮払金等の不明科目は要チェックです。

3. 売上ボリュームもさることながらコンスタントな収益性を重視しています。

経常利益段階で利益が出ていれば不良債権処理、リストラに伴う特別損益は特殊要因と捉えてくれるようになった面もあります。

4. 負債が資産を上回る債務超過の会社にはどこも貸さない

5. 建設業等免許が必要な業種は免許が取れていないだけで貸さない

6. 上記項目を点検項目に入れたコンピューターによるスコアリングを
  重視し点数の良し悪しで格付けし、良いところには積極的ですが悪い
  ところは門前払いという状況になってきています。

借り入れ、資金獲得の順序

1. 国民生活金融公庫の無担保無保証制度
  最高1000万円 商工会の経営指導による推薦を要す
  金利は固定で低率 返済期間は5年くらい

2. 信用保証協会の保証を付ける制度融資
市町村の融資-最高1250万円  無担保代表者の保証-保証料1%前後
金利は固定で低率 通常利子補給制度あり窓口は市町村 返済期間は5年くらい。但し、銀行が資金を出すので銀行との関係が良好でないとうまくありません。前期に利益が多少出て税金を多少支払っていないと資格がないことが多い

3. 同 上    都道府県の制度融資
  最高1250万円  同上  利子補給なし 

4. 国民生活金融公庫の普通貸付
  無担保は1000万円まで 原則1社4800万円まで
  原則担保または第三者保証を要す。金利は固定で低利
  返済期間は5年から13年くらい

5. 上記の金融機関でその他の制度融資

6. 銀行が自ら貸すプロパーローン
  かなりの信用がないと難しい。保証料はかからないメリットあり

7. 銀行で最近はやりのビジネスローン等
  金利は少々高め  返済期間は3年くらい   

8. 社債、少人数私募債、の発行

9. 第三者割り当て増資

10. 保険金の解約返戻金等担保の借り入れ

私の知る範囲では、ざっと上記のようなものですが、これ以外の資金調達は金利が異常に高かったり、返済期間が短かすぎて自転車操業に陥ったりと危険な為、考えない方が無難といえます。

●銀行との上手な付き合い方●

銀行は独自の格付けで御社を値踏みしています。銀行が貸したくてしょうがない会社になるためには以下の点を心がけ実践しましょう。

1. 絶えず利益を念頭に置き、粗利益の増加と大胆な経費削減を実践する

2. 売掛金、貸付金 有価証券等のうち不良債権を思い切って処分する

3. ゴルフ会員権等値下がりしたものも損出しする

4. 仮受金、仮払金等の不明科目を貸借対照表に載せない

5. 商品在庫等棚卸資産を時価に付け替える

6. 月次決算を厳密に行い決算書を毎月定期的に銀行の支店長、融資課
  長等のキーマンに持参報告する

7. 上記の手続きを踏んでも相手にしてくれない銀行はこちらから願い下げ
  で違う銀行を探しましょう

債務超過に陥り、どうしょうもない場合は、減資、役員借入金の債務免除、第三者割当増資、少人数私募債を発行するなりして現金商売に徹する覚悟で乗り切りましょう。

銀行から門前払いを食わされても、腐ってはなりません。いつか銀行なんか必要としない立派な会社にすればいいのです。間違っても金利の高いサラ金などに頼ってはいけません

さいたま市 不動産  センチュリー21 ハウスウェル

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