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2012年3月26日 (月曜日)

住みたい街ランキング関東全域で「大宮」が5位に躍進。

毎年発表されている「住みたい街ランキング」2012年2月suumo調査です。
今回はなんと我が町「大宮」が10位から5位に大躍進をしました。
大宮を拠点とするハウスウェルにとってはたいへん喜ばしい記事です。
この誇れる街で仕事をさせていただけることに地域の皆様に感謝します。


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記事抜粋 2012年3月賃貸住宅新聞~bySUUMO
注目したいのは、前回10位から5位に躍進した大宮。8路線が利用できて、商業施設も集積、東京都心まで30分程度と利便性の高い街だ。以前の調査では、恵比寿などオシャレな街が上位に入っていたが、今回の調査では交通や買い物といった、利便性を重視する傾向にシフトしている。

2011年6月18日 (土曜日)

賃貸 vs 持ち家について

賃貸 vs 持ち家 について

以前も書きましたが、
「賃貸か、持ち家か」という住宅雑誌などでよく見かけるこのテーマ。

住まいの形態は人それぞれの価値観によるもので決して優劣がつけられるものでは
ありません。とは言うものの、この「賃貸VS持ち家」は世間的にははっきり結論が
出ています。

「持ち家か賃貸がどちらに住みたいか?」
・持ち家に住みたい・・・82.2%
・賃貸住宅に住みたい・・・7.2%
・どちらでもいい・・・9.6%
(参考:東京都住宅調査)

「世の中の約8割は持ち家志向」です。

どっちがいいの?とは問いますが、統計的には
「そんなの持ち家がいいに決まっている!」という人が8割以上いる。
つまり圧倒的に「持ち家の勝ち!」なのです。

では、なぜ、世間の皆さんは賃貸より持ち家を志向するのでしょうか?

キャッシュフローの観点からだけで考えると
持家の方が賃貸より優位だなと思うポイントがあります。

■老後まで支出負担と残資産

まずよくある「どっちがおトク?」という点。
いろいろ比較されますが、実は支払い総額で見るとほとんど変わりません。
違いがあるのは、「老後の支払い額」です。

持ち家はローンが終わる30年ほどで支払いのヤマは終わるのに対し、
賃貸はずっと続きます。

例えば、30歳の人が
・【賃貸】家賃8万円に住む場合と
・【持家】3000万円の分譲住宅を35年ローン(平均金利3%とします)で買う場合
これを比較してみましょう。

この場合、30歳から80歳までの支払い総額を見ると、
賃貸:4,800万円
持家:4,848万円
とほぼ変わりません。
現在のような低金利が続く場合、賃貸の方が総額は安くなる可能性もあります。

ただし、期間別に見ると大きな違いがあります。
30歳から60歳までの30年間の支払い総額は、

賃貸2,880万円、分譲4,156万円

そして、60歳から80歳までの20年間では、

賃貸1,920万円、分譲692万円

持ち家の場合は、支払い能力の高い若いうちに支払いがほとんど終わるという
優位性があります。賃貸の場合は、支払い負担はずっと同じ。
これは年金不安時代の今、老後に支払い負担が残るというのはキツイですね。

(注:ここでは考慮していませんが持ち家の場合、ローン完済後も毎年の
固定資産税と修繕費程度の支出は残りますのでご注意を。)

また持ち家の場合は、最後には住宅は自分のものになります。
特に一戸建ての場合、土地代は確実に残ります。

賃貸では何年支払っても住宅は大家さんのものです。
いつでもローン残債額以上で売却できる、いつでもローン返済額以上で貸せる
ような資産性の高い住宅であればなおよしですね。

ただ、僕自身が一番有利だと思ってるのは賃貸併用住宅です。
せっかく大きなローンを組むなら、資産から収入も生み出したいです。

これは!と思う格安の土地に、資産性の高い共同住宅を建築して
ローンの支払いを家賃収入で手助けしてもらう。

土地から建物を新築希望のお客様はご検討してみては良いかもと思ってます。

弊社ではこんなプランニングも可能です。お気軽にご相談下さい。

2009年7月24日 (金曜日)

マンション VS 一戸建て どちらがいいの?

~マンションのメリット ◎点~
①最寄駅や買物施設等に近い物件が多く、通勤や買い物に便利。
②鍵が1ヶ所の為、戸締りの防犯対策が容易。
③タワーマンションは特に眺望良好。
④RC造やSRC造が多く機密性が高い。
⑤敷地内や共用部分の清掃・管理をしなくてよい。

~一戸建てのメリット ◎点~
①自由に増築や建て替えができる。
②庭や駐車場などがとりやすい。
③ペットが自由に飼える。
④管理費・修繕費・駐車場代金のコストが不要。
⑤あまり音に気を遣わなくてもよい。


~マンションのデメリット ×点~
①管理費・修繕積立金・駐車場代が発生値上げする。
②上階・下階・隣等の居住者同士の騒音問題がある。
③ペットが飼えない又は飼育の方法や種類の制限がある。
④リフォームの際に好きな建材(フローリング等)が使えない。
⑤権利が共有なので管理規約上のいろんな制限がある。

~戸建てのデメリット ×点~
①建物の管理・修繕はすべて自己責任で行う。
②最寄駅や買物施設などが近くにない場合が多い。
③複数の窓やドアがある為、防犯対策をしっかり行う必要がある。

※メリット・デメリットで比較すると
『一戸建てのほうが良い』と思うかたがほとんどでしょう。
しかし、必ずしもそうではありません。
それはその人やご家族の環境によって様々です。
資産価値としても様々な要素によって大きく変わってきます。

まずはライフスタイルの優先順位を紙に書き出してみて、
優先順位が高いものから選ぶのがポイントになると思います。

「不動産」は大きな買物ですから絶対に後悔はしたくありません。
当社にご来店の際は、いっぱい希望を教えて下さい。
優先順位に答えられるように精一杯、お探しします。

2008年6月15日 (日曜日)

信頼できる不動産業者に頼みたいんだけど?

信頼というのは一言では難しいですね。どこでそれを判断するかも難しいところです。判断材料のひとつとして「取引を安全かつ円滑に進めてくれそうな不動産業者」を選択しなければなりません。
不動産取引は大きな金額の取引ですから、当然、売主さんから売却依頼があれば当社ではすぐに不動産物件調査を行います。
不動産調査の重要性を理解してない業者に依頼してしまうと、売り出し当初からつまづいていきます。

●調査をしないで販売をかけるとなにが起こるか?●

不動産業者に、今現在お持ちの不動産の売却の依頼すると、依頼元の不動産業者はレインズという不動産会社専用のネットワークに登録して購入者をつのります。それを見た他社の営業マン達は「おっ、これOOさん(各々が抱える顧客)に条件があってそうだな!」と買主さんへ連絡していきます。

ここでは仮に、その買主さんを案内し、気に入ってくれたとします。ここで依頼元の業者が物件調査を怠っていた場合で「道路計画が入ってる?」「用途地域が違う?」「けんぺい率40%?」などぼような事が契約前に発覚すると、買主さんはもの凄く嫌な思いをします。それでなくても買主さんは契約前は、相当ナーバスになっています。

買主さんからすると、一生に一度かもしれない大きな買い物をする時です。「自分が判断した不動産はこれでいいのか?」「ローンの返済は大丈夫か?」「もっと待てばいいものが出てくるのでは?」などなど色々悩んでいます。買主さんは「この物件に決めた!!」と判断してからその物件のマイナスポイント捜しが始まります。
そこに「実は調査したら・・・」なんて事を伝えられたら、買主さんの気持ちとして妥協できる部分があったとしても、後から聞いたマイナス材料を妥協できないことは当然のことです。

その物件を紹介した営業マンは、途端に買主さんの信頼を無くしてしまいますので「あの会社の物件は調査してから紹介しないとやばいかな?」と考えてしまい、紹介が1歩も2歩も遅れていきます。

私達が売却依頼を受けた時は、不手際がないようにしつこい位に調査をかけてから販売を開始します。特に一番最初のお問い合わせの買主さんは凄く注意が必要です。なぜならそのエリアでずっと探していた場合で「やっと出た!」という思いでお問い合わせをして頂くケースがあります。ここでいい加減な回答や案内をしてしまうと、買主さんの購入意欲はどんどん冷めていきます。

不動産は一つの商品を一人に買って頂くものです。ですから、この一人のお客様に対して正確な情報を嘘無く伝え、買主さんの結論を正確かつスピーディーに貰わなければなりません。

弊社では、これらの事が、取引を安全円滑に進める方法だと考えています。
そして「信頼」の判断材料の一つとして、考えて頂けたらと思います。

埼玉 不動産 センチュリー21ハウスウェル【天池 健二】

2007年9月 9日 (日曜日)

川越線日進・指扇駅間新駅について

川越線の日進と指扇間に新駅が出来ます。

概要など全く発表されてませんでしたが、

ようやくさいたま市役所のHPに完成予想図が載りました。

2008年度の開業との噂でしたが、ようやく概要が見えてきた

感じですね。とっても楽しみです。

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http://www.city.saitama.jp/cgi-bin/odb-get.exe?WIT_template=AC020046&Sm=0&WIT_oid=saitama::Contents::59073&WIT_jasminecharset=SHIFTJIS

2007年8月26日 (日曜日)

1分 80m の表示 

今回は、駅からの表示についてのお話です。

不動産の情報で駅からどれくらいかを表示する際、

●●駅徒歩3分などと表示するのが一般的ですよね。

最寄り駅からの分数表示を行う際は、

駅から当該不動産までの最短距離を測ります。

もちろん直線距離ではありません。

他人地ではなく、だれでも通行できる道で、最短距離です。

徒歩なので、車が通れる必要はありません。

算出された最短距離を80mで割れば、分数が算出されます。

表示の際は、小数点(10.5分など)や秒(10分20秒など)では表示しません。

例えば、駅から1000mだった場合、

1000m÷80m=12.5分 小数点以下は切り上げて表示しますので、

13分表示になります。

では、何故 1分 80m となったか?

昔は1分●●m という明確なルールはなかった。

そのため、不動産会社によってまちまちで、問題も多く発生した。

そこで、当時の建設省において、

明確なルールを決める事になった。

その際、建設省の廊下を、男性・女性、

運動靴やハイヒールなどを履いて 1分でどのくらい歩けるかを検証した。

その結果、女性がハイヒールを履いていても歩ける距離が80mであった為、

それが採用になったようです。

つまり、平坦な廊下で測った距離ですから、

実際の道で坂や信号を考慮した場合、

当然それよりは時間がかかるわけです。

世間一般で言われる“不動産屋の1分はあてにならない”は

きちんと1分80mで表示していても、

あながち否定できないかも・・・・・

不動産を購入・賃貸借する際は是非一度実際に歩く事をお勧めして下さい。

不動産 埼玉 センチュリー21ハウスウェル

2007年7月16日 (月曜日)

物件をご覧いただく際のポイント!!

物件をご覧いただく際にポイント!!
当日は一人で行くよりも2人以上で行けば、いろいろな角度からチェックしやすくなります。入居する人はもちろん、家族の方などにも立ち会ってもらえると心強いですね。また、お部屋・周辺環境ともに、昼と夜では雰囲気が全く違うといった場合もあります。

お部屋の中の確認は最重要ポイントです。実際に住んだ時の使い勝手や導線も考えながら、しっかり確認しましょう。

  • 収納スペースは十分ですか?(実際に扉を開けて要確認)
  • 日当たり、風通しは満足できますか?
  • 騒音、悪臭はないですか?
  • コンセントの数は十分ですか?(家具等の配置が決まるので、場所の確認も忘れずに)
  • 水回りは大丈夫ですか?(蛇口をひねって、水圧や排水のつまり等も確認しましょう)
  • 壁に汚れや、ひび割れはないですか?
  • 扉や窓の開閉はスムーズですか?(建て付けの確認、雨戸・網戸の有無の確認もしましょう)
  • エアコン、室外機の配置は問題ないですか?
    (設置箇所の確認、また設置されていない場合は、設置可かどうかの確認)
  • ベランダの広さは十分ですか?(入居者分の、洗濯物を干す広さがあるか確認)
  • セキュリティーは万全ですか?(ピッキング防止の鍵かどうかetc.確認しましょう)
  • 携帯の電波は入りますか?(自分の携帯電話が圏外ではないか確認しましょう)

共有スペースのある場合には、その清掃具合などの確認も忘れずに。

  • ゴミ置き場の場所を確認(併せて、ご近所さんのマナーも確認しましょう)
  • 郵便受けの確認(鍵がかかるタイプのものか確認しましょう)
  • 家・建物周辺の道路の確認(引越の際、引越屋さんのトラックが止まれるかの確認をしましょう)
  • エレベーターの有無を確認しましょう
  • 駐輪場の有無を確認しましょう

いざお部屋が気に入って入居しても、周辺環境がいま一つだったというケースも多々あります。周辺の環境チェックは面倒がらずに自分の足で、歩いて確認しましょう。

  • 駅からの距離は実際自分の足で確認しましょう(特に女性は、夜道でも危険はないかetc.確認)
  • 近くにあるスーパー・コンビニ等の確認
  • 近くの病院の確認(緊急時に徒歩で行ける病院があると安心です)
  • 最寄りの駅・バス停の終電時間、本数の確認をしましょう
  • 騒音、悪臭等がないかの確認

当日はこのようにたくさんの確認事項があります。
不動産会社と連絡と取り、物件下見の日時を約束する時は時間の余裕をもって約束をしましょう。

不動産 埼玉 センチュリー21ハウスウェル

2007年4月 8日 (日曜日)

不動産購入前に物件調査を徹底!!

■不動産取引は簡単ではありません。
不動産はたいへん高価な財産であり、これをご自身の判断のみで購入するのは危険です。
契約をした後に、欠陥と思われるような大きな「問題」が生じて、思わぬトラブルに巻き込まれる事もあります。しかし買主様の事を考え、細かな不動産調査をしてくれる不動産会社は少ないのです。当社のこの業務は、不動産購入者が売買契約書等に捺印する前に当社が購入者に代わり「専門家」として、その不動産の権利関係チェック、現地調査、及び各行政等への調査、ヒアリング、近隣調査等々を行い買主側の「取引きの安全性」をはかります。

不動産物件調査が必要なのは・・・
 1)土地購入時に
 2)一戸建て購入時に
 3)マンション購入時に
 4)投資用不動産購入時に

■実地調査の例
 当社調査で発見、指摘した例

◎権利関係チェック・・抜粋
「売買契約書に買主様が不利な項目がある。」
「重要事項説明書に見落としがある。」
「境界杭がある・又はまぎらわしい位置に誤認する境界杭がある。」
「公図と実際が著しく違う。」
「実測図がない、又はかなり古い。」
「抵当権の抵当額が売買価格よりオーバーしている。」
「権利書がなく、見えない債務がある。」
「購入土地と接道道路の間に他人の所有地がある。」
「私道・ゴミ置き場等で持分がない。」
「登記簿謄本上の問題は?仮差押、賃借権等の問題ある登記がある。」
「売主と登記名義人が違う。」

◎建物関係チェック・・抜粋
「違法建築、欠陥住宅ではある。」
「施工上の問題、無理な工期、間取り、仕様に問題がある。」
「建物内に雨漏りがある。」
「建物が傾いている。」
「建物が隣地にはみ出る、又は隣地がはみ出ている。」
「建物内で自殺・事故があった。」
「床下に水がたまってる。玄関ポーチが沈んでいる。」
「フローリングの板が反り返ったり、床が抜けそうな場所がある。」
「白蟻が大量発生している、又は梁が腐っている。」

◎土地関係チェック・・抜粋
「間口が実際の長さで接道してない。」
「日照の遮蔽物がある又は出来る可能性がある。」
「4m道路と聞いてるが、実際に計るとセットバックが必要だった。」
「擁壁があり壊れている、又は水抜き穴がない為、膨らみがある。」
「擁壁が石垣でありかなり古い。」
「敷地から水がわき出ている」
「虫が異常に発生する。」
「地中にゴミの大量の不法投棄がある。」

◎環境チェック・・抜粋
「バス便の本数・ラッシュ時の駅まで時間や距離。」
「医療施設・スーパー・コンビニまで距離。」
「通学校区までの距離や時間。」
「近隣に反社会勢力が存在する。」
「近所の工場の騒音が激しい。」
「近隣の大木で枝や枯れ葉が大量に落ちる。」
「近隣に河があり虫が大量発生する。」
「近隣に有名な変わり者がいる。」
「洪水・浸水が多い地区である。」
「近隣に崖や急斜面がある。」

◎設備チェック・・抜粋
「水道メーターの口径小さい。」
「水道管・下水管が隣地より引き込まれている」
「前面道路の水道管が水圧不足で使えない。」
「前面道路の水道管・下水管が深くに入っていて、工事費が高い。」
「前面道路が県道又は国道で道路復旧工事費がすごく高い。」
「浄化槽が許可にならず水洗トイレに出来ない。」
「浄化槽が隣地にはみ出している」
「敷地より道路が高いため排水が逆流する。」
「水道が私設管で近隣の住民が接続に反対している。」
「旧浄化槽を埋め殺しがある」

◎法令上のチェック・・抜粋
「計画道路があり、希望の建築が出来ない。」
「区画整理の計画があり移転しなければならない。」
「説明された用途地域・建ぺい率・容積率ではなかった。」
「地区計画により希望してた間取りが入らなかった。」
「市街化調整区域で全く建築確認が下りない地域である。」
「準防火地域で建築コストが高くなった。」

◎購入価格・税額チェック・・抜粋
「路線価・公示価格が分からない。」
「固定資産税・都市計画税額が分からない。」
「近隣の相場情報が分からない。」
「取得税がかかる。」

他、いろいろ有りますが当社では契約の前に上記の様な物件調査をして

問題がありそうな不動産の場合は、購入契約をこちらかお断りしてます。

不動産購入でトラブルに巻き込まれない為にも、

必ず物件調査のしっかりした不動産会社をお選び下さい。

埼玉 不動産 センチュリー21 ハウスウェル

2007年2月24日 (土曜日)

住宅ローン減税制度について!

住宅ローン減税とは住宅の購入・新築・又住宅とともに取得した土地にローンを利用した場合に適用になる制度です。

計算方法は単純明快です。

年末ローン残高×1%(1~7年目)→年間最高30万円

年末ローン残高×0.5%(8~10年目)→年間最高15万円

※10年間最高で255万円

利用条件での注意点は

①10年以上のローン残高である(勤務先等のローンでも金利1%以上)

②取得して6ヶ月以内に住む(土地取得後2年以内の建築、6ヶ月以内入居)

③所得3000万以下

④床面積50㎡以上

⑤購入物件の1/2が住居

⑥中古は築20年以内、マンション等の耐火構造は築25年以内

住宅購入者のほとんどの方が対象になるはずです。

こんなお得な制度を使わない手はないです。

住宅を買った人は自動的に控除になりませんから確定申告が必要ですよ。

今年も申告の時期に入りました。お忘れの方はお早めに!!

※税務署タックスアンサーの住宅ローン減税ページをリンクしておきます

埼玉 不動産 センチュリー21ハウスウェル

2006年12月16日 (土曜日)

北道路の土地購入について!

不動産の住宅や土地を探す条件として

『東南角地』『南道路』

を最優先でお探しになるお客様がいらっしゃいます。

確かに日当たり・資産価値は有利です。しかし、値段がやはり高い!
北道路物件のメリットもたくさんありますので一例をあげておきます。

1.当然建物は建築基準法にしたがって建築しなければいけません
間取作成するときに「北側斜線」「道路斜線」「隣地斜線」等の高さを制限する規制の内、道路斜線制限と北側斜線制限が同じ方角にありますので、有効な間取りが作成しやすい。

2.南側に庭を造るケースが多いので、庭先に人が通ることがない
  (南側に向かいの家の背中がくるケースが多い)
南道路だとカーテンを閉めても庭先に人や車が通るケースが多くなります。

3.なんといっても価格が安い!
住宅を購入するのにあまり一般的な意見に左右されず、いろんな角度で物件を見た方がいいですよ。

大宮 不動産