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2013年5月19日 (日曜日)

金利上昇局面ではどう対応すれば良いか?

■いよいよ金利上昇?住宅ローンはどうなる?

住宅ローンを借りている方からご質問を多くいただくようになりました。
やはり心配なのは金利の上昇ですよね。

<アベノミクス効果、不動産市場にマネー流入の兆し 住宅ローン金利は上昇?> 
(2013年2月4日付  産経新聞)
『日銀による物価目標2%の導入で、消費者の住宅ローン金利動向に対する関心が高まっている。物価上昇に伴い金利が上昇すれば支払額が膨らむ可能性があるためだ。先行きの金利上昇を見越した住宅購入やローン借り換えに踏み切るケースの増加も予想される。住宅は人生最大の買い物なだけに、アベノミクスの影響を見極めようとする動きは今後も強まりそうだ。』

住宅ローン金利には、日銀の政策金利に連動する「変動金利」と10年物国債金利などを参考に決まる「固定金利」があります。
アベノミクス効果で円安株高になり、お金が動き出しています。資金が国債などの債券市場から株式市場や不動産市場にシフトし始めました。国債価格の下落は長期金利の上昇を意味していますから、国債に連動している固定金利はじわじわと上昇傾向になるだろうと見込まれています。
一方、変動金利については、日銀は物価上昇が2%を達成するため金融緩和政策を続けるという方針ですからすぐの上昇はないとは思います。でもいずれ上昇する可能性はもちろんありますよね。

これから借りる人にとっては、変動と固定のそれぞれのメリット・デメリットを理解して、タイミングを見計らって決めてもらえればよいと思いますが、問題はすでに借りている人ですね。
ここ数年、金利はずっと下落~低位安定傾向でした。固定金利の人は、借り換えて金利下落メリットを享受できました。変動金利の人は何もしなくても負担が減っていました。
さて、これからは上昇傾向に向かいそうです。固定金利の人はまさに将来の金利上昇に備えて固定しているのですから、今の低い金利で上昇リスクを回避できます。
問題は変動金利のみなさんです。変動金利の人は金利上昇局面においてどうしたらいいのでしょうか?

■上昇局面で変動から固定への借り換えは?
変動金利を借りている人に対して、「金利が上がり始めたな、と思ったら早めに固定に切り替えること!」というアドバイスがよくあります。
確かに理屈ではその通りです。しかしこれを実際に行うことができる人はほとんどいないと思います。
金利水準は通常、固定金利の方が変動金利より高くなります。変動金利が上がってきたな、と思った時には、すでにその時の固定金利も上がっています。変動から固定への借り換えは今より高い金利にすることですから、今より返済額が増えてしまいます。今より負担が増える意思決定はなかなかできるものではありません。
この先、絶対に!確実に!今の固定金利より、変動金利が上回っていくという確信があればやるのでしょうが、金利動向がいつどうなるかなんてことは誰にもわかりません。
だから現実には上昇局面において変動から固定に切り替える意思決定ができる人はほとんどいないのです。

■変動金利の金利上昇対策は?
ではどうすればよいのでしょうか?
変動金利のリスクは、金利が上昇した時に支払い負担が増加することです。変動金利は半年ごとに金利が見直されます。注意すべき点は金利が急上昇しても毎月の返済額はすぐには変わらないことです。返済額の見直しは5年に一回が一般的で、さらに、急激に返済額負担が増えないように返済額の増加は1.25倍までとなっています。
これは家計にやさしい措置なのですが、実は落とし穴なのです。金利が上昇してもそれほど返済額が増えないと、金利が上昇していることに気付かないのです。気付いていたとしても返済額が増えないから「まぁいいか」、なんて思っていると大変なことになります。金利が上がると支払額は増えなかったとしても支払額に占める利息の割合は増えています。つまり、借入元本の返済スピードがどんどん遅くなっていくわけです。結局そのツケは最後に回ってくることになります。
これが変動金利の一番怖いところですね。

では対策です。
金利が上昇しても固定への借り換えが難しい現実がある中、変動の人はそのまま変動でいく人がほとんどです。そういう方は将来金利が上昇して負担が増えた時のことを見越して貯蓄をしておきましょう。そしていよいよ本格的に金利が上昇してきたら繰り上げ返済をしましょう。
繰り上げ返済には返済額軽減型と期間短縮型がありますが、どちらでも結構です。
元本が減りにくくなるのが変動金利の怖さですから、繰り上げ返済で借入元本を一気に減らしておけばよいのです。金利がいくら上昇しても借入残高が少なければ影響はそれほどありませんから。
そもそも変動金利は「金利が低いうちに元本を早く減らす。」ということを狙う人向けです。
一方、固定金利は「長期にわたってゆっくり元本を減らす。」ということを考える人向けといえます。
ですから本来、変動金利を選んでよい人は余裕のある人なのです。
もしあなたが、「今の返済額がギリギリです。今の変動金利水準であれば支払えるけど上がったら厳しい・・・」という状態なら、今すぐに家計を見直す必要があります。こういう状況ではこの先金利が上昇した場合に対応策を取ることができません。
大至急支出を見直しましょう。

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